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_房价跟不上地价 开发商今年利润将被压缩

2017-11-18 23:02

CBN记者 唐文祺

这是一个以“价格论英雄”的年代。一方面,不断攀升的房价利润为开发商源源不断地输入资金;另一方面,在价高者得的游戏规则之下,犹如被打了“鸡血”的开发商,频频激情拍下“地王”,反过来更进一步助长了地价的涨势。

在地价、房价齐齐上涨的态势下,赚得钵满盆满的开发商,在一手卖房一手买地的置换游戏中,究竟还能获得多大利润?在房价上涨速度已赶不上地价涨速的情况下,开发商的暴利正面临着被压缩的风险。

房价上涨赶不上地价

地价与房价的因果影响,始终如同“先有鸡还是先有蛋”的辩证关系一般难以理清。在2010年,开发商需要更多考虑的问题,是如何在拿地成本与销售所得之间达成利润平衡。

“拿地,拿地,还是拿地。”这已是一家全国性房地产企业的首要考虑问题。在2009年,这家房企以凌厉之势在全国多个城市下子布局,有些地块还成为了当地“地王”。不过与去年不同的是,今年这家房企想得更多的,则是能够拿到“便宜的地”。“公开招拍挂土地价格太贵了,我们希望通过其他途径来获取土地。”

这并不是个别现象。另一家上海本地房地产企业也在低调四处寻觅土地,进入其眼帘的,除了今年上海土地出让公告中的各幅土地之外,还有市场中流转的二手项目。“我们可能更侧重于三级市场上的机会,不过这些项目通常都有问题,解决起来也蛮棘手的。”

这些企业的态度变化,来自于市场的微妙转变。以上海为例,佑威房地产研究中心提供的数据表明,2010年1月,上海市商品住宅成交面积为70万平方米,与2009年12月相比,大幅减少了51%。这也是自2006年以来,每年1月份环比降幅最大的一年。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示,1月份商品住宅成交量出现大幅减少,虽然与进入传统楼市淡季有关,但是,主要原因还是由于近两个月来密集出台的楼市调控政策。随着春节假期的临近,成交量已无出现大幅反弹的可能性,预计近期每周商品住宅成交应该仍旧维持在20万平方米以下。

根据2009年上海土地公告日期,《第一财经日报》记者曾进行过测算,截至2009年12月31日,2009年上海出让公告土地161幅,总计出让金额1017.88亿元。根据1356.68万平方米的建筑面积进行核算,去年上海平均楼面地价约7503元/平方米。而在2006年、2007年及2008年,平均楼面地价仅为2794元/平方米、4320元/平方米,以及3443元/平方米,这意味着2009年上海的平均地价较此前的市场高峰期2007年也已高出近74%,较2008年的平均地价则上涨超过一倍。

而从上海2009年的房价走势看,较2008年的涨幅也仅在50%左右。显然,房价上涨的速度被远远地抛在了地价的后面。

地价成本的持续攀升正在日渐压缩开发商的利润。以绿城集团为例,该公司去年的销售均价高达13000多元/平方米。与此同时,绿城去年购入的20余幅地块平均楼板价达到8453元/平方米,有7幅住宅地块楼板价超过15000元/平方米。这意味着绿城的拿地成本与其同期的销售均价已相差无几。如果房价涨速仍无法跟上地价,那么,未来开发商的利润被压缩将成为现实。

销售回笼快于土地支出

2009年叱咤土地市场的各家房企之中,保利地产(600048.SH)显得尤为引人注目。在其刚刚发布的2009年度报告中透露,2009年期内预付账款为122.3499亿元,较2008年同期增长了75.55%,究其原因,主要是“预付地价和项目合作款增加”所致。

与2008年相比,去年一年之中,该企业的营业收入为229.866亿元,与2008年的155.199亿元相比,增加了48.11%。而经营活动产生的现金流量净额比2008年减少了84.92%。对此,公司方面称,主要是因为销售回笼大于土地支出增长幅度。与此同时,公司年底净负债率为49.26%,较上年降低60.13%。

以此类推,虽然各家房企的年度业绩报告尚在陆续出台之中,但如果将几家重点企业在2009年的销售额与经营性现金流量进行比对,不难发现大多处于相同状态。

截至2009年9月30日,万科A(000002.SZ)在期内经营活动产生的现金流量净额为112.4121亿元,而2008年同期则为-19.8914亿元。而主营业务收入方面,2009年万科达到295.4384亿元,2008年同期则为225.4191亿元。无独有偶,金地集团(600383.SH)的主营业务收入同样有着同比增长表现,而经营活动产生的现金流量净额,则由2008年9月30日季度期内的-11.1449亿元,提升至15.8046亿元。

显而易见的是,在2009年一轮房价高涨的驱动之下,对于开发商而言,即使花费了较大成本支出买地,但在资金方面仍然显得游刃有余。陆骑麟认为,对于房价而言,由于开发商资金相对充裕,短期内出现房价大幅下调的可能性相对较小。

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发布时间:2017-11-18 23:02

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